مُلاك العقارات القديمة يشكون صعوبة الحصول على مستندات تطبيق الإخلاء الفورى للوحدات المغلقة

– الملاك يطالبون الحكومة بإصدار إرشادات لشركات المرافق وتسجيل العقارات لتسهيل التنفيذ.

عبد الرحمن: القانون الجديد يفتقر إلى آليات تنفيذ واضحة. مصدر حكومي: لا بد من إجراءات عاجلة لحل مشاكل التنفيذ.

الجندي: أثار القانون جدلاً بين المؤجرين والمستأجرين بسبب غياب التدخل الحكومي. ويدعو حسن إلى إنشاء خط ساخن وإشراف قضائي لضمان عدالة التنفيذ.

يواجه مالكو العقارات القديمة صعوبات كبيرة في تنفيذ بند الإخلاء الفوري في قانون الإيجار القديم الجديد رقم 164 لسنة 2025. وينص هذا البند على أن المالك له الحق في التقدم بطلب إلى قاضي الأمور العاجلة للحصول على أمر إخلاء فوري إذا تبين أن المستأجر ترك الوحدة المستأجرة مغلقة لأكثر من عام كامل دون مبرر، أو إذا كان المستأجر يمتلك وحدة سكنية أو تجارية أخرى صالحة للاستخدام.

وتكمن العقبة الرئيسية في صعوبة الحصول على الوثائق اللازمة لإثبات إغلاق الوحدات السكنية أو توفر سكن بديل للمستأجرين، مما يعيق تنفيذ الأحكام القانونية.

ويشير أصحاب العقارات إلى عدم وجود لوائح تنفيذية من الجهات الحكومية مثل شركات المرافق ومكاتب تسجيل الأراضي وهيئة الضرائب العقارية من شأنها تسهيل حصولهم على الوثائق اللازمة لتقديمها إلى قاضي الأمور المستعجلة لإثبات إغلاق الوحدة السكنية في السنوات الأخيرة.

أكد مصطفى عبد الرحمن، رئيس ائتلاف ملاك الأراضي القديمة، رفعه أول دعوى قضائية ضد رئيس الوزراء ووزراء الإسكان والكهرباء والبترول. ودعا الحكومة إلى إصدار قرارات تنفيذية تُلزم شركات المرافق والجهات المعنية بتمكين ملاك الأراضي من الحصول على شهادات الاستهلاك والمستندات اللازمة لتقديمها للمحكمة.

صرح عبد الرحمن لصحيفة الشروق أن القانون الجديد ينص على إخلاء الوحدات السكنية أو التجارية فورًا إذا أثبت المالك إغلاق الوحدة لمدة عام على الأقل. إلا أنه لا توجد آليات واضحة تُسهّل على الملاك الحصول على المستندات اللازمة، مما أدى إلى تعطل العديد من القضايا أمام القضاء للحصول على أوامر قضائية أولية.

سحر عبد المعطي، صاحبة عمارة قديمة بالإسكندرية، قالت لصحيفة الشروق إن شقتين في عمارتها شاغرتان منذ أكثر من 30 عامًا. وأكدت أن المستأجرين يطالبون بمبالغ طائلة لإخلاء شققهم. وأوضحت أنها لا تستطيع الحصول على شهادات استهلاك أو مستندات تثبت امتلاك المستأجرين لسكن بديل وعدم سكنهم في الشقة المستأجرة.

وطالب عبد المعطي الحكومة بالتدخل وإصدار أوامر تنفيذية لتسهيل تطبيق القانون وإصدار أوامر إخلاء فورية للوحدات المغلقة.

قالت منى راتب، صاحبة عقار في حي شبرا الخيمة بالقاهرة، إن أكبر مشكلة في القانون الجديد هي عدم قدرة المُلاك على إثبات إغلاق شققهم. وأشارت إلى أن معظم عدادات الكهرباء مسجلة بأسماء المستأجرين، وأن شركات الكهرباء والمياه والغاز تنتظر قرارًا حكوميًا قبل إصدار شهادات استهلاك للمُلاك. وهذا يُصعّب تنفيذ أوامر الإخلاء الفوري.

وأضاف راتب لـ«الشروق»: «عبء الإثبات يقع على المالك، لكن الحكومة لم توفر أي آليات تساعد في الحصول على الوثائق اللازمة التي تثبت أن الوحدات مغلقة».

أكدت جوليا محمد، رئيسة ائتلاف ملاك العقارات القديمة بالإسكندرية، لصحيفة الشروق، ضرورة إصدار الحكومة قرارات تنفيذية توضح كيفية إثبات إغلاق الشقق أو توفر مساكن بديلة للمستأجرين، ليتمكن الملاك من ممارسة حقوقهم القانونية بموجب القانون الجديد. وأشارت إلى أن قضاة الأمر القضائي رفضوا العديد من الطلبات لعدم وجود وثائق.

وتساءلت: “كيف يمكن لمالك العقار إثبات ملكية المستأجر لوحدة سكنية بديلة دون صدور قرار تنفيذي حكومي يُلزم الجهات المختصة – مثل مكاتب تسجيل الأراضي التابعة لوزارة العدل ومكاتب الضرائب العقارية التابعة لمصلحة الضرائب العقارية – بالتحقق من ذلك بالوثائق اللازمة، بغض النظر عما إذا كانت الوحدة سكنية أو تجارية؟”

وأشارت جوليا إلى أنه بموجب القانون الجديد فإن حيازة المستأجر لوحدة سكنية بديلة تشكل حالة تستوجب الإخلاء الفوري، وأكدت أن أي مستأجر لديه سكن بديل أو مقر عمل بديل له الحق في طلب أمر إخلاء فوري من المالك.

وحثت الحكومة على إصدار تعليمات واضحة لمكاتب تسجيل الأراضي وشركات المرافق لمساعدة أصحاب العقارات في الحصول على أدلة على إغلاق الوحدة أو أن المستأجر لديه سكن بديل.

وفي هذا الصدد، صرّح مصدر حكومي لصحيفة الشروق بأن الجهات المعنية تُراجع حاليًا جميع قضايا المُلّاك والمستأجرين لحلّها في إطار تطبيق القانون. وأوضح أن أول إجراء ملموس بموجب القانون هو دفع 250 جنيهًا مصريًا كإيجار مؤقت لحين انتهاء لجان التعداد السكاني بالمحافظات من أعمالها.

أكد رئيس لجنة الإسكان بمجلس النواب، محمد عطية الفيومي، أن إصدار شهادات الاستهلاك يتطلب تعليمات رسمية من وزارات الإسكان والكهرباء والبترول للشركات المعنية، مما يتيح للمالكين تقديم هذه الشهادات إلى قاضي الأمور المستعجلة، الذي يمكنه إصدار أمر إخلاء فوري في حال بقاء الشقة مغلقة لمدة عام أو أكثر.

وأضاف الفيومي: «إذا كان عبء إثبات خلو العقار المؤجر يقع على عاتق المالك، فيجب على الحكومة مساعدة الملاك بتزويدهم بالوثائق اللازمة التي تثبت إغلاق الوحدة السكنية لمدة عام على الأقل».

صرح المستشار السابق لوزير التنمية المحلية، صبري الجندي، بأن قانون الإيجار الجديد أدى إلى جدل بين المؤجرين والمستأجرين نتيجةً لغياب التدخل الحكومي الفعال. وأكد على ضرورة تمكين المؤجرين والمستأجرين من الحصول على الوثائق اللازمة لدعم مواقفهم أمام القضاء.

وأشار الجندي لـ«الشروق» إلى ضرورة إتاحة الفرصة لكل من المالك والمستأجر للحصول على المستندات اللازمة من الجهات المعنية حتى يتمكنوا من تعزيز موقفهم أمام القضاء في تطبيق قانون الإيجار القديم الجديد.

أكد خبير التنمية العمرانية حسين حسن لـ«الشروق»، أن قانون الإيجار القديم الجديد صدر دون آليات تنفيذ واضحة، مطالباً الحكومة بضمان التنفيذ العادل من قبل الجهات والوزارات المعنية.

ودعا الحكومة أيضًا إلى إنشاء خط ساخن لتلقي شكاوى الملاك والمستأجرين، مع فرض رقابة قضائية وتنفيذية صارمة لضمان عدم ظهور أي مشاكل أثناء التنفيذ.

دخل قانون الإيجار الجديد حيز التنفيذ رسميًا بعد أن صدق عليه الرئيس عبد الفتاح السيسي ونشره في الجريدة الرسمية يوم الاثنين 4 أغسطس. ودخل القانون حيز التنفيذ يوم الثلاثاء 5 أغسطس، ليمثل نقلة نوعية في تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر بعد سنوات من الجدل.

ينص القانون الجديد، وفقًا للمادة 7، على حالتين للإخلاء الفوري: الأولى هي إبقاء المسكن مغلقًا لمدة عام كامل. ويحق للمالك إخلاء المسكن فورًا إذا ثبت عدم استخدامه أو إغلاقه لأكثر من اثني عشر شهرًا دون مبرر. ويجب عليه تقديم ما يثبت ذلك إلى القاضي المؤقت، الذي سيصدر حكمًا بالإخلاء الفوري. ويمكن للمالك إثبات الإغلاق بتقديم شهادة استهلاك للمرافق كالكهرباء والغاز والمياه.

إذا لم تُظهر شهادة الاستهلاك الاستهلاك الفعلي، فهذا دليل قاطع على إغلاق الوحدة السكنية خلال فترة الاثني عشر شهرًا المنصوص عليها قانونًا. أما إذا أظهرت شهادة الاستهلاك الاستهلاك الفعلي، فلا يحق للمالك رفع دعوى إخلاء فوري أمام محكمة الأمر القضائي الأولي.

الحالة الثانية: امتلاك المستأجرين لسكن بديل. إذا كان المستأجر أو أحد أقاربه المذكورين في العقد يمتلك سكنًا بديلًا، فإنه ملزم بإخلاء الشقة محل النزاع وفقًا لأحكام القانون الجديد. ويمكن للمالك إثبات امتلاك المستأجر للسكن البديل من خلال مكاتب السجل العقاري بالمحافظات أو مصلحة الضرائب العقارية.