إصدار ضوابط إنشاء المنصات الرقمية للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري لأول مرة

أصدر مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية برئاسة الدكتور محمد فريد، ولأول مرة، القرار رقم (125) لسنة 2025 بشأن ضوابط إنشاء المنصات الرقمية للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري.

وفقًا للبيان الصادر اليوم، تُعدّ اللائحة الجديدة للهيئة آليةً لدعم الأفراد المستثمرين في حصص الملكية المشتركة في الوحدات العقارية من خلال وثائق استثمارية تُقدّمها صناديق عقارية عبر منصات رقمية مُرخّصة للإعلان والتغطية واستلام الاكتتابات. ويتكامل ذلك مع نهج الهيئة في تطوير وتقديم منتجات استثمارية مبتكرة بتكلفة معقولة تُلبّي احتياجات جميع الأطراف المعنية، وتُعزّز الشمول في القطاعات المالية والاستثمارية والتأمينية.

تهدف الهيئة إلى إرساء إطار قانوني شامل لتشغيل جميع المنصات الرقمية المخصصة لصناديق الاستثمار العقاري، بما يوفر بيئة استثمارية آمنة وشفافة وفعالة. ويتطلب ذلك توحيد نماذج منصات الاستثمار العقاري الحالية، وتمكين مقدمي المشاريع العقارية من فهم متطلبات عرض هذه المشاريع على المستثمرين عبر المنصات الرقمية المرخصة من الهيئة من خلال صناديق الاستثمار العقاري.

وأوضح البيان أن ذلك أدى إلى قيام ثلاث شركات تعمل على منصات إلكترونية يعتمد نموذج عملها على بيع أسهم عقارية للمواطنين عبر منصات إلكترونية بتقديم طلبات إلى هيئة الرقابة المالية لتسوية أوضاعها.

يُعرّف القرار المنصة الرقمية للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري بأنها نموذج أعمال رقمي قائم على استخدام التكنولوجيا للأنشطة المالية غير المصرفية، ومعتمد من هيئة الرقابة المالية. وتتيح المنصة الاكتتاب أو استرداد وثائق صناديق الاستثمار العقاري، وعرض البيانات والمعلومات اللازمة لإجراء هذه المعاملات.

وأوضحت الهيئة أنها تُزوّد المستثمرين بجميع المعلومات اللازمة لمتابعة استثماراتهم، وتُصدر أسعارًا دورية بناءً على القيمة المُرخّصة من قِبَل الهيئة، وتتوافق مع معايير التقييم المُعتمدة لديها. ويُشار إلى أن جميع العقود ووثائق الاستثمار تُدار إلكترونيًا من قِبَل شركات مُرخّصة من قِبَل الهيئة.

يُرسي هذا القرار القواعد الأولى لتشغيل المنصات الرقمية بعد حصولها على ترخيص من هيئة الرقابة المالية للاستثمار في صناديق العقارات. وتُلزم اللوائح المنصة بتسجيل المستثمرين بعد التحقق من استيفائهم لشروط التسجيل. ويشمل ذلك بالأساس اجتياز اختبار معرفي تُعدّه المنصة وتُعتمده الهيئة بعد الاطلاع على المواد التعريفية والتدريبية حول أداة الاستثمار المتاحة والمخاطر المرتبطة بها عبر المنصة.

أكدت الهيئة التزام المنصة بتوفير قنوات دفع وتحصيل رقمية آمنة، والحصول على التراخيص اللازمة، وفتح الحسابات اللازمة وفقًا لآلية التشغيل التي وضعتها شركة إيداع وتسجيل الأوراق المالية المركزية، وتسجيل صندوق الاستثمار العقاري في المنصة بعد حصوله على ترخيصها من الهيئة. وستتم عمليات الاكتتاب والاسترداد وفقًا لمذكرة معلومات موجزة معتمدة من الهيئة، منشورة على المنصة، تحدد بشكل منفصل الحد الأدنى للاكتتاب الناجح في كل إصدار، بالإضافة إلى الإفصاح عن ملخص دراسة الجدوى للمشاريع التي يقدمها كل صندوق.

لتسهيل التواصل بين المستثمرين ومقدمي المشاريع، يُلزم القرار المنصة بتوفير قنوات اتصال دائمة بين صناديق الاستثمار العقاري والأفراد المسجلين فيها للرد على جميع الاستفسارات ومتابعتها. كما تلتزم المنصة بالرد الفوري على جميع استفسارات الأفراد المسجلين، وتسجيل الشكاوى الواردة إلى المنصة ونتائجها، وتقديم تقرير ربع سنوي عنها ونتائجها إلى الهيئة. ويجب اعتماد جميع البرامج والأنظمة الإلكترونية والبنية التحتية للتطبيقات وقواعد البيانات المستخدمة في المنصة من قبل الهيئة.

يُلزم القرار المنصة بالإفصاح عن معلومات مهمة للمستثمرين، والتي يجب مراجعتها قبل التسجيل والاستثمار. وتشمل هذه المعلومات شروط التسجيل في المنصة، ومعلومات من مدير المنصة، وآلية معالجة الشكاوى، وحل النزاعات، والمخاطر التشغيلية، وآلية استرداد الأموال في حال الانسحاب من الاستثمار قبل نهاية فترة الاكتتاب أو في حال عدم بلوغ الحد الأدنى. كما يجب على المنصة تزويد المستثمرين بإفصاحات تساعدهم على تتبع استثماراتهم. ويشمل ذلك، على سبيل المثال، معلومات عن إصدارات الصندوق، بما في ذلك مذكرة المعلومات المختصرة المعتمدة من الهيئة، والقوائم المالية السنوية والدورية للصندوق، وتواريخ ومبالغ دفعات الأقساط.

كما يجب الإفصاح عن ملخص دراسة الجدوى التي أعدها مدير الاستثمار لكل مشروع مستهدف، على أن تتضمن القيمة العادلة للأصول وفقاً لتقرير تقييم من مقيم عقارات مسجل لدى الهيئة، وشرحاً لقيمة الاستحواذ ومبرراته في حال تجاوز قيمة الاستحواذ القيمة العادلة، وكذلك الأصول العقارية المباعة وقيمتها السوقية وفقاً لتقرير التقييم، وقيمة البيع وشرحاً لمبرراته في حال كانت قيمة البيع أقل من القيمة السوقية.

كما يتم إدراج توزيعات الأرباح ومواعيد استحقاقها وشرح وثائق التأمين للعقارات الاستثمارية، وكذلك جميع الأحكام القضائية وجوائز التحكيم والإعلانات الإعلانية وقرارات نزع الملكية أو غيرها من الوثائق التنفيذية التي تؤثر على الوضع القانوني للعقارات الاستثمارية أو قرارات الاستثمار للمستثمرين، وكذلك جميع المخالفات لسياسة الاستثمار التي لم يتم تصحيحها خلال أسبوع من تاريخ حدوثها، ويتم تحديث وضعها أسبوعياً، بحسب البيان.

ينص القرار على أن تُوفر المنصة نموذج طلب اشتراك رقمي يتضمن تأكيدًا صريحًا من المستثمر بقبوله المخاطر المرتبطة بالاستثمار في وثائق الصندوق. كما يجب عليها فتح حساب مصرفي مخصص لاستقبال الاشتراكات لكل إصدار، وتزويد المشترك بإشعار إلكتروني مفصل بنجاح عملية التحويل. ويهدف هذا إلى إتمام عملية الاشتراك عن بُعد بشكل آمن، وتقديم إثبات الملكية من خلال آلية إلكترونية مركزية.