ما العلاقة بين الدعوى التي أعادتها المحكمة الدستورية العليا للمفوضين وقانون الإيجار القديم؟ الإجابة من وقائع وطلبات القضية

في الساعات الأخيرة، تداولت صفحات ومواقع التواصل الاجتماعي أنباءً تفيد بأن المحكمة الدستورية العليا أحالت إلى مجلسها الاستشاري طعنًا في دستورية المادة 18، الفقرة الأولى، من قانون الإيجار القديم رقم 136 لسنة 1981. ويتعلق مشروع القانون بالأحكام المنظمة لإيجار وبيع الأماكن والعلاقة بين المؤجر والمستأجر. وزعمت هذه الصفحات أن هذا القرار يتعلق بالقانون الرئاسي الجديد رقم 164 لسنة 2025، الصادر خلال الفترة الانتقالية لتنظيم أوضاع عقود الإيجار القديمة للأشخاص الطبيعيين للأغراض السكنية وغير السكنية.

وأكدت الشروق وقائع القضية رقم 90 لسنة 42 قضائية المذكورة لتؤكد بما لا يدع مجالا للشك، في ضوء الوقائع التالية، عدم وجود أي علاقة بين هذه القضية والقانون الصادر مؤخرا.

أولاً: توقيت القرار

انعقدت المحكمة الدستورية العليا في الثاني من أغسطس/آب من هذا الشهر، ونظرت القضية وأحالتها مرة أخرى إلى مجلس المفوضين لمزيد من الدراسة، وذلك قبل يومين من تصديق رئيس الجمهورية على القانون الجديد.

علماً بأن المحكمة كانت قد قررت سابقاً تأجيل النظر في القضية مرتين لاستكمال الإجراءات الأساسية ومنها تبليغ الخصوم الغائبين.

ثانياً: موضوع الدعوى

أُحيلت هذه القضية إلى محكمة استئناف المنصورة عام ٢٠٢٠، حيث قضت بعدم دستورية حكم “لا يجوز للمؤجر طلب إخلاء العين المؤجرة، حتى بعد انقضاء المدة المتفق عليها في العقد…”. ويشمل هذا الحكم أيضًا عقود إيجار العقارات المؤجرة للجهات الاعتبارية لأغراض السكن.

تشمل الكيانات القانونية الوزارات والهيئات والبنوك والشركات والجمعيات والأندية وغيرها سواء كانت عامة أو حكومية أو خاصة.

رفع ورثة أحد أصحاب العقارات دعوى قضائية ضد بنك الإسكندرية، يطالبون فيها بإخلاء مقر البنك الرئيسي بمدينة المنصورة.

تدعو الدعوى إلى إبطال تمديد عقود إيجار الكيانات القانونية لأغراض السكن، على غرار حكم المحكمة الدستورية العليا الصادر في مايو 2018 بعدم دستورية تمديد عقود إيجار الكيانات القانونية لأغراض غير السكن. هذا الحكم، الذي استُند إليه في إصدار القانون الانتقالي رقم 10 لسنة 2022، يُحدد فترة انتقالية مدتها خمس سنوات لإخلاء العقارات المؤجرة للكيانات القانونية.

في حين أن القانون الجديد رقم 164 لسنة 2025 ينطبق فقط على الأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين، أي جميع المواطنين والمقيمين، سواء لأغراض سكنية أو لأغراض تجارية وإدارية أخرى.

وعليه، لا توجد أي صلة بين الدعوى القضائية التي تم الاستماع إليها مؤخرا والقانون الجديد والحكم الصادر في نوفمبر/تشرين الثاني 2024 والذي أعلن أن الرقابة على الإيجارات غير دستورية.

ثالثا، هل تؤثر الدعوى على شروط الإخلاء؟

الجواب: لا، وذلك لسببين: 1- إن الطعن المرفوع من محكمة استئناف المنصورة يتعلق فقط بعدم جواز امتداد الإيجار للأشخاص الاعتبارية بغرض السكنى. ٢- يُنظّم القانون الجديد رقم ١٦٤ لسنة ٢٠٢٥ الحالات التي يجوز فيها للمؤجر إصدار أمر إخلاء عاجل صادر عن قاضٍ في الأحوال المستعجلة. ويُطبّق ذلك إذا ثبت أن المستأجر أو من جُدّد له عقد الإيجار قد ترك العين المؤجرة مغلقةً دون مبرر لمدة تزيد على سنة، أو إذا ثبت أن المستأجر أو من جُدّد له عقد الإيجار يملك وحدة سكنية أو غير سكنية قابلة للاستخدام في نفس الغرض المُخصّص للعين المؤجرة.

وعليه فلا علاقة بين هذا الإجراء ونظام إخلاء الوحدات السكنية وغير السكنية للأشخاص الطبيعيين بموجب القانون رقم 164 لسنة 2025.

تجدر الإشارة إلى أن القانون الجديد رقم 164 لسنة 2025 ينص على فترة انتقالية مدتها خمس سنوات لعقود الإيجار غير السكنية وسبع سنوات لعقود الإيجار السكنية. وينص على زيادة دورية في الإيجار بنسبة 15% اعتبارًا من 1 سبتمبر من كل عام حتى انتهاء الفترة الانتقالية والإخلاء.

بموجب القانون، يُصدر رئيس مجلس الوزراء قرارًا في أسرع وقت ممكن يُحدد نظام تشكيل وعمل لجان التخطيط العمراني والتنظيم العمراني المُنشأة بقرار من المحافظ. ويجب على هذه اللجان، بعد تشكيلها، أن تُنهي أعمالها خلال ثلاثة أشهر. ويجوز تمديد هذه المدة مرة واحدة بقرار من رئيس مجلس الوزراء. وتهدف هذه اللجان إلى تصنيف مساحات العقارات السكنية المؤجرة سابقاً داخل كل محافظة إلى مناطق مختلفة متوسطة واقتصادية بناءً على موقعها الجغرافي ومعايير البناء والمرافق وشبكة الطرق وسهولة الوصول إلى وسائل النقل. في نهاية مدة عمل لجان التعداد، يُصدر المحافظون قرارات تُصنّف المناطق التي تُرفع على أساسها الإيجارات، وتُنشر هذه القرارات في الجريدة الرسمية المصرية.