«منظمات أعمال» تطالب بضوابط عادلة لتطبيق قرارات هيئة المجتمعات العمرانية على المطورين

• شلبي: القرارات هزت القطاع العقاري. ندعو لحوار موسّع مع الحكومة. • فوزي: مطالبة وزير الاستثمار بعقد اجتماع عاجل لبحث تداعيات هذه القرارات.

تلقى جميع مطوري العقارات أكثر من ثلاثة خطابات رسمية تتضمن مطالبات مالية ضخمة من هيئة المجتمعات العمرانية الجديدة. وقد أثارت هذه الخطابات استجابة قوية واضطرابًا كبيرًا في قطاع العقارات نظرًا لتأثيرها المباشر على المطورين، وبالتالي على المشاريع القائمة، وفقًا لبيان صادر عن المجلس العقاري المصري، برئاسة الدكتور أحمد شلبي، رئيس مجلس إدارة شركة تطوير مصر.

وتضمنت هذه القرارات تطبيق “مكافأة التحسين” لجميع المطورين الذين يمتلكون أراضٍ أو مشاريع تمتد على جانبي الطريق الصحراوي، من ميدان الرماية إلى بوابات الإسكندرية، بعمق يصل إلى سبعة كيلومترات.

وبدأت الاستحقاقات المالية بمبلغ 1500 جنيه مصري للمتر على أعماق تتراوح بين 0 و1 كم، ثم تمت إضافة شرائح جديدة بمبلغ 750 جنيه مصري للمتر لأعماق تتراوح بين 1 و3 كم، و500 جنيه مصري للمتر لأعماق تتراوح بين 3 و7 كم.

وأضاف شلبي: “رغم المفاوضات السابقة مع الحكومة لتخفيض المكافأة، إلا أن القرار جاء بنتائج عكسية، إذ اتسمت الصيغة بتوسيعها وزيادة الأعباء المالية. تكمن المشكلة الرئيسية هنا في المسافة الجغرافية الشاسعة التي يجب تغطيتها، بالإضافة إلى أن العديد من المشاريع في هذه المنطقة نُفذت وبيعت بالكامل منذ سنوات، وتتمتع بوضع قانوني مستقر. وهذا يثير تساؤلات حول مبرر تطبيق هذا القرار بأثر رجعي على المشاريع القديمة”.

تضمنت القرارات فرض رسوم نقل ملكية في حال اختلاف مالك الأرض عن المطور، إذ يتطلب هذا النقل مقابلًا ماليًا. ووفقًا للوائح، تبلغ رسوم النقل 10%، بحد أدنى 1000 جنيه مصري للمتر المربع.

وبحسب شلبي، فإن التحدي الأكبر يكمن في احتساب الرسوم بناءً على سعر الأرض الحالي، وليس السعر الفعلي وقت التعاقد أو الشراء. وهذا يُمثل عبئًا ماليًا كبيرًا وغير متوقع على المطور، لا سيما وأن العديد من هذه المشاريع قد بيعت أو سُلّمت بالفعل.

القرار الثالث يُلزم مطوري العقارات بالحصول على القرارات الوزارية وتراخيص البناء لكل مشروع خلال مدة أقصاها ثلاثة أشهر. وإلا، تُعرّض الشركة نفسها لخطر مصادرة أراضيها. وقد طُبّق هذا القرار بالفعل في منطقة الساحل الشمالي.

وفي هذا الإطار، أكدت شلبي على حق الدولة المطلق في تنظيم سوق العقارات ومحاسبة الشركات التي تمتلك الأراضي ولا تستثمرها، لما لذلك من تأثير مباشر في تعطيل خطط التنمية الشاملة.

وأضاف: “بصفتنا مطورين عقاريين، نؤمن بضرورة صون حقوق الدولة، ونرحب بجهودها لتنظيم سوق العقارات وتحفيز التنمية الحضرية. كما ندرك أهمية فرض رسوم تحسين ورسوم نقل ملكية على معاملات العقارات”.

ومع ذلك، تبقى نقطة جوهرية وأساسية: آلية التنفيذ. وهذا يتطلب وضع ضوابط عادلة ومنطقية تضمن تحقيق أهداف الحكومة دون المساس بالالتزامات أو دراسات الجدوى للمشاريع القائمة.

دعا رئيس المجلس العقاري المصري إلى عدم تطبيق هذه القرارات بأثر رجعي على المشاريع التي تم إطلاقها أو بيعها، حتى وإن كانت لا تزال قيد الإنشاء. ونظرًا لاعتماد تسعير وتقييم هذه المشاريع على بيانات مالية سابقة، فإن الأعباء المالية الجديدة ستؤثر بشكل مباشر على دراسات الجدوى، وستُعطل التنفيذ، مما قد يُعيق تحقيق الأهداف التنموية المرجوة.

وأضاف: “نوصي بتطبيق مكافأة التحسين فقط على المشاريع التي لم تصدر بشأنها قرارات وزارية بعد، حيث لا يبدأ تسعير الوحدة إلا بعد صدور القرار الوزاري، ويستطيع مطور المشروع إدراج تكلفة المكافأة في حساباته منذ البداية”.

يرى شلبي أن قيمة مكافأة التحسين يجب أن تتناسب مع سعر الأرض الفعلي، وأن تُحسب بإنصاف وشفافية. ولا ينبغي أن تكون مكافأة التحسين مساوية لسعر الأرض نفسه، بل نسبة مئوية معقولة منه. كما ينبغي توفير آلية دفع مريحة، مثل دفعة أولى بنسبة 10% وتقسيط الدفعات على مدى خمس إلى سبع سنوات، للحفاظ على سيولة المطورين، لا سيما في ظل الوضع الاقتصادي الصعب الذي يشهده السوق.

وبحسب شلبي، توصلت العديد من المشاريع إلى تسويات قانونية مع الجهات الحكومية خلال السنوات الأخيرة، مثل التنازل عن حصص الأراضي أو دفع رسوم تقنين. في هذه الحالات، قد يكون فرض مكافأة تحسين إضافية غير منطقي، ويؤدي إلى مشاكل قانونية وتأخير في التنفيذ.

ودعا عضو اللجنة الاستشارية للتطوير العمراني بمجلس الوزراء إلى حوار موسع بين المسؤولين الحكوميين ومطوري العقارات لمناقشة تفاصيل القرار ووضع آلية تنفيذ متوازنة تحمي حقوق الدولة وتضمن استقرار ونمو القطاع العقاري أحد المحركات الرئيسية للاقتصاد المصري.

أكد فتح الله فوزي نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين ورئيس لجنة الإنشاءات، أن فرض رسوم بأثر رجعي على المشروعات العقارية من شأنه أن يؤثر على دراسات الجدوى الخاصة بهذه المشروعات، والتي تعتمد على بيع العقارات غير المكتملة وخطط السداد طويلة الأجل.

أكد فتح الله أن الرسوم الإضافية، التي تُفرض وتُطبق بأثر رجعي، لها تأثير سلبي مباشر على بيئة الاستثمار في مصر بشكل عام. وستتناول جمعية رجال الأعمال هذه المسألة، حيث تنوي مناقشة هذه القرارات مع وزير الاستثمار.