صناديق أم أسهم.. إيهما أفضل للاستثمار في القطاع العقاري بالبورصة؟

وتختلف الآراء بين المشاركين في سوق الأوراق المالية بشأن مدى استفادة السوق المحلية من زيادة إطلاق صناديق العقارات. ويرى البعض أن هذا الحل مناسب لتنشيط السوق المحلية، خاصة في ظل زيادة العرض وتراجع الطلب. ويعتقد آخرون أن الاستثمار في أسهم العقارات يوفر عوائد أفضل من الصناديق، خاصة في ظل وجود صندوق واحد متداول في البورصة.

32 شركة عقارية ممثلة في البورصة. وأكبر هذه الشركات من حيث القيمة السوقية هي مجموعة طلعت مصطفى القابضة، وشركة مصر للإسكان والتعمير، وشركة السادس من أكتوبر للتنمية والاستثمار (سوديك)، وأوراسكوم للتنمية مصر، وشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير، وإعمار مصر، وبالم هيلز للتنمية مصر.

أسست شركة صندوق الاستثمار العقاري العربي المباشر، وهي شركة مساهمة مصرية، صندوق الاستثمار العقاري العربي المباشر بموجب الترخيص رقم 257 الصادر من الهيئة العامة للرقابة المالية بتاريخ 24 فبراير 1999، وذلك بالطرح العام الأولي وفقاً لأحكام قانون سوق رأس المال رقم 95 لسنة 1992 ولائحته التنفيذية.

ويبلغ حجم الإصدار الأولي للصندوق 200 مليون جنيه مصري، موزعة على 200 ألف وثيقة استثمارية بقيمة اسمية 1000 جنيه مصري للوثيقة الواحدة.

صناديق العقارات هي الحل لإجراءات إنعاش السوق

قال إيهاب رشاد نائب رئيس مجلس إدارة شركة مباشر كابيتال القابضة للاستثمارات المالية، إن صناديق الاستثمار العقاري (ريتس) تطرح في العديد من دول العالم، وتعد حلاً ممتازاً لتحفيز السوق المحلية. ومع ذلك، لزيادة انتشارها، هناك حاجة إلى وعي أكبر بآليات التعامل معها.

وأوضح أن الشخص الذي يدير الصندوق يجب أن يكون على علم بأنه يستثمر نيابة عن آخرين، حيث يجمع أموال المستثمرين لشراء أصول مثل مراكز التسوق أو المباني المكتبية، ثم تأجيرها، ثم توزيع دخل الإيجار على المساهمين في الصندوق.

وحول ممارسة بعض شركات العقارات بيع الوحدات الإدارية والتجارية بالمتر المربع، علّق قائلاً: “لقد شهدنا ذلك بالفعل مع شركة مدينة نصر، لكن التحدي الأكبر يكمن في آليات الاسترداد. فالصناديق العقارية تحصل على سيولتها من خلال سوق الأسهم، على عكس الشركات التي قد تواجه أزمات سيولة إذا اضطرت إلى استرداد أموالها في أوقات الأزمات”.

وأشار إلى أن ثقافة صناديق الاستثمار العقاري لم تنتشر بشكل واسع في السوق المحلية حتى الآن، مقارنة بصناديق الذهب التي اكتسبت شعبية كبيرة واستقطبت العديد من المستثمرين.

وأشار إلى أنه على الرغم من توافر صناديق الاستثمار العقاري في السوق المحلية، إلا أن نطاقها محدود، إذ يوجد صندوقان فقط، أحدهما مدرج في البورصة وهو الصندوق العربي للاستثمار العقاري المباشر، وآخر تم تأسيسه من خلال شراكة بين مجموعة طلعت مصطفى والبنك الأهلي المصري.

وأضاف أن هناك أزمة في سوق العقارات المحلية تتعلق بضعف سوق إعادة البيع، حيث يتجه الأفراد بشكل متزايد إلى شراء العقارات كاستثمار لأبنائهم وأحفادهم. وهذا يجعل إعادة بيعها لاحقًا أكثر صعوبة، حيث تقدم بعض الشركات خطط دفع متعددة بالتقسيط لمدة تصل إلى 15 عامًا.

القطاع العقاري لا يحتاج إلى أموال.

واختلف حسام عيد، عضو مجلس إدارة شركة كابيتال المالية القابضة، مع هذا الرأي، مؤكداً أن القطاع العقاري لا يحتاج إلى صناديق استثمارية لأن هذا القطاع يجذب بالفعل استثمارات مباشرة دون الحاجة إلى إنشاء صناديق متخصصة.

وأشار إلى أن الطفرة الواضحة في قطاع العقارات ساهمت في زيادة المخاوف من فقاعة العقارات مع زيادة العرض وركود الطلب. وجاء ذلك نتيجة لانخفاض السيولة النقدية المتاحة للأفراد، وهو ما ساهم في تسهيله العوائد المرتفعة على أدوات الاستثمار الخالية من المخاطر، والتي جذبت العديد من المستثمرين إلى الأوراق المالية ذات الدخل الثابت.

وتابع عيد أن إطلاق صندوق الاستثمار العقاري في البورصة يهدف إلى توفير أداة استثمارية قوية تتيح للأفراد فرصة الاستثمار من خلال شراء وثائق أو أسهم الصندوق. ومع ذلك، فإن الاستثمار المباشر في أسهم شركات العقارات المدرجة يحقق عائدا أفضل.

وأكد أن المستثمرين يتجهون إلى الشركات العقارية ذات معدلات النمو المرتفعة، مثل مجموعة طلعت مصطفى، ومصر الجديدة للإسكان والتعمير، ومدينة نصر، بسبب أدائها القوي وفرص التوسع الواعدة لديها.

الشركات أكثر جاذبية من الصناديق.

واتفق سعيد الفقيه العضو المنتدب لشركة أصول القابضة مع الرأي السابق بأن الاستثمار في الأسهم العقارية يعد خياراً أفضل من صناديق الاستثمار العقاري من حيث العوائد المتوقعة.

وأوضح الفقيه أن أسعار أسهم الشركات المدرجة في السوق المالية بشكل عام لا تعكس القيمة الحقيقية لأصولها. وأشار إلى أن العديد من الأسهم تتداول بأسعار منخفضة للغاية مقارنة بحجم وأصول الشركات التي تملكها.

وأوضح: “على سبيل المثال، يتم تداول أسهم شركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير بسعر 11 جنيهًا مصريًا، رغم امتلاك الشركة محفظة كبيرة من الأراضي. ولو قُيّمت هذه الأراضي بناءً على قيمتها السوقية الحالية، لكان السعر العادل للسهم حوالي 40 جنيهًا مصريًا”.

وأكد الفقيه أن الاستثمار في أسهم شركات العقارات يوفر للمستثمرين ميزة مزدوجة، الأولى أنه يمكنهم البدء بحجم استثمار يتناسب مع قدرتهم المالية. ثانياً، يوفر شراء الأسهم بأسعار منخفضة فرصة تحقيق أرباح كبيرة عندما تبدأ الشركات في التوسع ويبدأ السهم في التعبير عن قيمته الحقيقية.

وأكد أن هذه العوامل تجعل أسهم العقارات خياراً جذاباً وفعالاً، خاصة في ظل الفجوة الكبيرة بين قيمتها السوقية الحالية وقيمتها العادلة.

اقرأ أيضاً:

ومن المتوقع أن تتجاوز مكاسب الاستثمار في الفضة مكاسب الذهب هذا العام. ما هي الأسباب؟

كيف استجابت مصر لمطالب صندوق النقد الدولي خلال المراجعة الخامسة؟ فخري الفقي يجيب.

فخري الفكي: مصر ستتحول كلياً للمنح النقدية بدءاً من موازنة 2026-2027