الرقابة المالية تصدر ضوابط إنشاء المنصات الرقمية للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري لأول مرة

︎ وتعتبر هذه القواعد الأولى من نوعها التي تسمح بالاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري عبر المنصات الرقمية في بيئة آمنة وخاضعة للرقابة. ︎ ويسهل النظام الجديد الاستثمار في الوثائق التي تمثل حصص الملكية المشتركة في الوحدات العقارية من خلال إجراءات بسيطة وسريعة ومن خلال شركات مرخصة تخضع لإشراف ورقابة هيئة الرقابة المالية. ︎ بدأت ثلاث منصات عقارية إلكترونية حتى الآن إجراءات تقنين أوضاعها من خلال إنشاء صناديق استثمارية والحصول على تراخيص للإعلان والاشتراكات. ︎ يشترط على المنصات استيفاء شروط تسجيل العملاء، بما في ذلك اجتياز اختبار المعرفة المعتمد من الهيئة.

أصدر مجلس إدارة الهيئة العامة للرقابة المالية برئاسة الدكتور محمد فريد، ولأول مرة، القرار رقم (125) لسنة 2025 بشأن ضوابط إنشاء المنصات الرقمية للاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري.

صُممت اللائحة الجديدة للهيئة لدعم الأفراد المستثمرين في وحدات الملكية المشتركة في العقارات. ويمكن طرح هذه الوحدات من خلال وثائق استثمارية لصناديق عقارية عبر منصات رقمية مرخصة للإعلان والتغطية واستلام الاشتراكات. ويتكامل هذا مع نهج هيئة السلوك المالي في تطوير وتقديم منتجات استثمارية مبتكرة بتكلفة معقولة تلبي احتياجات جميع الأطراف المعنية، وتعزز الشمول في القطاعات المالية والاستثمارية والتأمينية.

يأتي ذلك في إطار سعي الهيئة إلى إرساء إطار قانوني شامل لتشغيل جميع المنصات الرقمية المعنية بالاستثمار في وثائق صناديق الاستثمار العقاري، بما يسهم في تهيئة بيئة استثمارية آمنة وشفافة وفعالة. ويتطلب ذلك مواءمة شروط نماذج منصات الاستثمار العقاري الحالية، وإتاحة الفرصة لمقدمي المشاريع العقارية للاطلاع على متطلبات عرض هذه المشاريع على المستثمرين من خلال المنصات الرقمية المرخصة من الهيئة لصناديق الاستثمار العقاري.

يأتي هذا ثمرة سلسلة من الاجتماعات التي عقدتها الهيئة مع قيادات قطاع التطوير العقاري وأصحاب المنصات الإلكترونية التي تبيع أسهم العقارات للجمهور. وتهدف الهيئة إلى فتح قنوات حوار فعّالة مع جميع الجهات المعنية، بهدف اعتماد قرارات ولوائح ذات أثر تنموي حقيقي على القطاعات والأنشطة الخاضعة لإشرافها ورقابتها. وخلال هذه الاجتماعات، تم استعراض رؤية الهيئة لتنظيم أنشطتها بما يتوافق مع أحكام قانون الخدمات المالية غير المصرفية الذي تطبقه الهيئة، والمتعلق بتنظيم الأنشطة والخدمات المالية غير المصرفية.

وأدى ذلك إلى ظهور ثلاث شركات تعمل عبر منصات إلكترونية يعتمد نموذج عملها على بيع أسهم عقارية للمواطنين عبر منصات إلكترونية، وتقدم طلبات إلى هيئة الرقابة المالية لتسوية أوضاعها.

يُعرّف القرار المنصة الرقمية لاستثمارات صناديق العقارات بأنها نموذج أعمال رقمي قائم على استخدام التكنولوجيا للأنشطة المالية غير المصرفية، ومعتمد من هيئة الرقابة المالية. تُتيح المنصة الاكتتاب أو الاسترداد في صناديق العقارات، وعرض البيانات والمعلومات اللازمة لإتمام هذه المعاملات.

تزويد المستثمرين بجميع المعلومات اللازمة لمتابعة استثماراتهم، والإعلان عن الأسعار بانتظام بناءً على القيم المحسوبة من قبل الشركات المرخصة من قبل الهيئة، ووفقًا لمعايير التقييم المعتمدة من قبلها. يرجى العلم بأن جميع العقود ووثائق الاستثمار تُدار إلكترونيًا من قبل الشركات المرخصة من قبل الهيئة.

يُرسي هذا القرار القواعد الأولى لتشغيل المنصات الرقمية بعد حصولها على ترخيص من هيئة الرقابة المالية للاستثمار في صناديق العقارات. وتُلزم اللوائح المنصة بتسجيل المستثمرين بعد التحقق من استيفائهم لشروط التسجيل. ويشمل ذلك بالأساس اجتياز اختبار معرفي تُعدّه المنصة وتُعتمده الهيئة بعد الاطلاع على المواد التعريفية والتدريبية حول أداة الاستثمار المتاحة والمخاطر المرتبطة بها عبر المنصة.

تلتزم المنصة أيضًا بتوفير قنوات دفع وتحصيل رقمية آمنة حاصلة على الموافقات اللازمة، وفتح الحسابات اللازمة وفقًا لآلية التشغيل التي تضعها شركة إيداع وتسجيل الأوراق المالية المركزية، وتسجيل صندوق الاستثمار العقاري في المنصة بعد حصوله على ترخيصه من الهيئة. وستُجرى عمليات الاكتتاب والاسترداد وفقًا لمذكرة معلومات موجزة معتمدة من الهيئة، منشورة على المنصة، تتضمن الحد الأدنى للاكتتاب الناجح لكل إصدار على حدة، بالإضافة إلى ملخص لدراسة الجدوى للمشاريع التي يقدمها كل صندوق.

لتسهيل التواصل بين المستثمرين ومقدمي المشاريع، يُلزم القرار المنصة بتوفير قنوات اتصال دائمة بين صناديق الاستثمار العقاري والأفراد المسجلين فيها للرد على جميع الاستفسارات ومتابعتها. كما يجب على المنصة الرد الفوري على جميع استفسارات الأفراد المسجلين، وحفظ سجل للشكاوى الواردة ونتائجها، وتقديم تقرير ربع سنوي للهيئة بشأنها ونتائج التحقيق فيها. ويجب اعتماد جميع البرامج والأنظمة الإلكترونية والبنية التحتية للتطبيقات وقواعد البيانات المستخدمة في المنصة من قبل الهيئة.

يُلزم القرار المنصة بتوفير معلومات مهمة للمستثمرين، والتي يجب مراجعتها قبل التسجيل والاستثمار. وتشمل هذه المعلومات متطلبات التسجيل في المنصة، ومعلومات عن مدير المنصة، وآليات معالجة الشكاوى، وحل النزاعات، والمخاطر التشغيلية، وآلية استرداد الأموال في حال الانسحاب من الاستثمار قبل نهاية فترة الاكتتاب أو في حال عدم بلوغ الحد الأدنى. كما يجب على المنصة تزويد المستثمرين بمعلومات لمتابعة استثماراتهم، مثل معلومات عن إصدارات الصندوق، بما في ذلك مذكرة المعلومات المختصرة المعتمدة من الهيئة، والقوائم المالية السنوية والدورية للصندوق، ومواعيد ومبالغ دفعات الأقساط.

بالإضافة إلى بروتوكول مجموعة حملة الوثائق بعد اعتماده من الهيئة، والزيادات المتتالية المقررة في حجم الإصدار، وحجم الإصدار الحالي، وعدد الوثائق القائمة، وشروط تطبيق الوثيقة في حال الإخلال بها، بالإضافة إلى تقرير نصف سنوي عن القيمة الصافية لوثيقة الاستثمار وفقاً للتقييم الذي تعده شركة خدمات الإدارة بمساعدة أحد خبراء التقييم المسجلين لدى الهيئة لتقييم الأصول، على أن يتضمن التقييم إفصاحاً مقارناً عن القيمة الصافية لوثيقة الاستثمار لفترتين ماليتين وأسباب كل تغيير سواء بالزيادة أو النقصان.

كما يجب الإفصاح عن ملخص دراسة الجدوى التي أعدها مدير الاستثمار لكل مشروع مستهدف، على أن تتضمن القيمة العادلة للأصول وفقاً لتقرير تقييم من مقيم عقارات مسجل لدى الهيئة، وشرحاً لقيمة الاستحواذ ومبرراته في حال تجاوز قيمة الاستحواذ القيمة العادلة، وكذلك الأصول العقارية المباعة وقيمتها السوقية وفقاً لتقرير التقييم، وقيمة البيع وشرحاً لمبرراته في حال كانت قيمة البيع أقل من القيمة السوقية.

بالإضافة إلى توزيعات الأرباح ومواعيد استحقاقها، يتم توفير قائمة بوثائق التأمين للعقارات الاستثمارية، وكذلك جميع الأحكام القضائية، وجوائز التحكيم، والإفصاحات العامة، وقرارات نزع الملكية، أو غيرها من الوثائق التنفيذية التي تؤثر على الوضع القانوني للعقارات الاستثمارية أو قرارات الاستثمار للمستثمرين، وكذلك جميع المخالفات لسياسة الاستثمار التي لم يتم تصحيحها خلال أسبوع من حدوثها، مع تحديث الحالة أسبوعيا.

الإفصاح عن جميع الأحداث الجوهرية المتعلقة باستثمارات الصندوق وأي التزامات جديدة أو غير متوقعة تتعلق بالإصدار بما في ذلك اقتراض الصندوق، وجميع المعلومات الجوهرية المتعلقة بالعقارات المستثمر فيها، وأية بيانات أو معلومات أو وثائق أخرى تحددها الهيئة.

ينص القرار على أن تُوفر المنصة نموذج طلب اشتراك رقمي يتضمن تأكيدًا صريحًا من المستثمر بقبوله المخاطر المرتبطة بالاستثمار في وثائق الصندوق. كما يجب عليها فتح حساب مصرفي مخصص لاستقبال الاشتراكات لكل إصدار، وتزويد المشترك بإشعار إلكتروني مفصل بنجاح التحويل. ويهدف هذا إلى إتمام عملية الاشتراك عن بُعد بشكل آمن، وتقديم إثبات الملكية من خلال آلية إلكترونية مركزية.

تلتزم المنصة بإعادة المبالغ المودعة للمستثمرين فورًا في حال انسحابهم من الاكتتاب خلال المدة المحددة، أو في حال عدم تغطية الاكتتاب للحد الأدنى المطلوب لنجاح الطرح. ويُستخدم مؤشر إلكتروني لمتابعة نتائج تغطية الاكتتاب بشكل مستمر وشفاف للمستثمرين. ويتلقى كل مشترك إشعارًا إلكترونيًا فور إتمام عملية الاكتتاب بنجاح. كما تلتزم المنصة بإبلاغ جهة الإيداع المركزي وشركة التسجيل ببيانات حاملي الوثائق المكتتبين لتسجيل ملكيتهم لها، وإصدار وثيقة استثمار رقمية لكل مشترك فور إصدارها.

وفي كل الأحوال، يلتزم كل طرف في المنصة بعدم الإفصاح عن أي بيانات أو معلومات تتعارض مع الحقائق، والتأكد من دقة الأخبار المنشورة، وتحمل مسؤولية تعويض المتضررين من النشر.

وتشمل أطراف المنصة مدير المنصة، وصندوق الاستثمار العقاري، ومدير الاستثمار، وشركة خدمات الإدارة، والمكتتب أو طالب الاسترداد، وشركة الإيداع والتسجيل المركزية، وأطراف أخرى معتمدة من قبل الهيئة.

لتمكين حاملي الوثائق من التخارج المبكر من الاستثمار، يُنظّم القرار استرداد وثائق التأمين من خلال صندوق العقارات وفقًا للضوابط والشروط الواردة في مذكرة المعلومات المُعتمدة من الهيئة. ويمكن لشركة الصندوق تمويل الصندوق من السيولة المتوفرة، أو قبول طلبات شراء جديدة على شكل اكتتابات أو قروض.

ينظم القرار أيضًا قدرة شركة الصندوق على الاستجابة لطلبات الاسترداد ضمن الحد القانوني البالغ 20% من إجمالي الوثائق الصادرة. وفي الوقت نفسه، يُلزمها بالاحتفاظ بالوثائق الواردة من خلال عمليات الاسترداد لمدة لا تزيد عن سنة تقويمية واحدة. ويجب على الشركة إرسال هذه الوثائق إلى جهات خارجية باستخدام نماذج إلكترونية معتمدة من الهيئة. وإلا، سيؤدي إتلاف هذه الوثائق إلى انخفاض حجم استثمارات الصندوق أو حجم إصدارها في السنة المعنية.

لا تتمتع هذه الوثائق بحقوق التصويت ولا بحقوق توزيع الأرباح خلال فترة الاحتفاظ بالوثائق التي أعيد شراؤها من قبل شركة الصندوق ويتم خصمها من النصاب التصويتي لمجموعة حاملي الوثائق لتجنب تضارب المصالح.

تلتزم المنصة أيضًا بتوفير النماذج الإلكترونية المعتمدة من الهيئة واللازمة لعملية استرجاع الوثائق. ويجب أن تتضمن هذه النماذج بيانات صاحب الوثيقة طالب الاسترجاع، وعدد الوثائق المطلوب استرجاعها، وتواريخ وقيمة الأقساط المستحقة (إن وجدت)، والقيمة الصافية للوثيقة وفقًا لأحدث حساب أجرته شركة الخدمات الإدارية.