الإيجار القديم.. تعرف على قواعد ونظام عمل لجان حصر وتصنيف المناطق السكنية وفق القانون

في خطوة جديدة نحو تطبيق قانون الإيجار القديم رقم 164 لسنة 2025 الصادر مؤخراً، وافق مجلس الوزراء على مشروع قرار رئيس مجلس الوزراء بشأن القواعد والضوابط المنظمة لعمل اللجان المختصة بالتحقيق في المناطق التي بها أماكن مؤجرة للسكن.

وينص القانون على أن تصدر الحكومة قراراً يحدد قواعد عمل لجان تقسيم المناطق، وتقسيمها إلى ثلاث فئات: الراقية، والمتوسطة، والاقتصادية، مع زيادة الإيجارات في المناطق السكنية بشكل متدرج حسب الموقع.

وينص القانون على زيادة الإيجارات في المناطق الرئيسية بمقدار 20 ضعفًا بحد أدنى 1000 جنيه مصري، وزيادة الإيجارات في المناطق المتوسطة بمقدار 10 أضعاف بحد أدنى 400 جنيه مصري، وزيادة الإيجارات في المناطق الاقتصادية بمقدار 10 أضعاف بحد أدنى 250 جنية مصري.

مشروع قرار رئيس الوزراء

المادة الأولى من مشروع القرار تُعرِّف بعض الألفاظ والعبارات الواردة في هذا القرار، وهي: “الأماكن المؤجرة”، أي الأماكن المؤجرة لأغراض السكن والخاضعة لأحكام القانون رقم 164 لسنة 2025 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بقوانين إيجار الأماكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، وعبارة “حالات تعارض المصالح”، أي الحالات التي يكون فيها رئيس لجنة الجرد أو أحد أعضائها أو أحد أقاربهم حتى الدرجة الأولى بصلة قرابة أو مصاهرة هو المالك أو المستأجر، أو من تم تجديد عقد الإيجار معه في المنطقة الجغرافية التي تعمل بها اللجنة، أو يثبت أن لرئيس لجنة الجرد أو أعضائها مصلحة مالية أو تجارية أو شخصية أخرى من شأنها أن تتعارض مع المهام والواجبات الموكلة إليهم في اللجنة المذكورة.

تضمنت المادة الأولى أيضًا مصطلح “التقييم بالنقاط”، وهو نظام يُمنح فيه درجة محددة لكل معيار من معايير وضوابط التصنيف الرئيسية. كما تضمنت مصطلحات “المناطق المتميزة”، أي المناطق التي حصلت على أكثر من 80 نقطة على مقياس التقييم؛ و”المناطق المتوسطة”، أي المناطق التي حصلت على أقل من 40 نقطة على مقياس التقييم؛ و”المناطق الاقتصادية”، أي المناطق التي حصلت على أقل من 40 نقطة على مقياس التقييم.

وتنص المادة الثانية من مشروع القرار على أن يصدر المحافظ المختص قراراً بتشكيل لجنة أو أكثر للحصر برئاسة أحد كبار المسئولين بالمحافظة وعضوية ذوي الخبرة والكفاءة الفنية والقانونية على أن يكون من بينهم ممثلون عن وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية وهيئة المساحة المصرية ومصلحة الضرائب العقارية.

وتنص المادة 3 على أن تباشر اللجنة أعمالها يومياً عدا أيام العطلات والأعياد الرسمية، ولا تكون اجتماعاتها صحيحة إلا بحضور أغلبية أعضائها.

ويجب على لجان الجرد إعداد محاضر مكتوبة لاجتماعاتها، ويجب أن تتضمن بياناً مفصلاً ودقيقاً لأعمالها، وفقاً للمادة 4.

تقسيم المناطق إلى ثلاث فئات

تنص المادة الخامسة على أن تقوم لجان الجرد بتقسيم المناطق التي تقع فيها العقارات المؤجرة إلى مناطق مستقلة، ومناطق متوسطة، ومناطق اقتصادية. ويجب مراعاة معايير وضوابط متنوعة، منها الموقع الجغرافي، ونوع المنطقة، والشارع الذي يقع فيه العقار. كما تُراعى جودة البناء، ونوع المواد المستخدمة، ومتوسط مساحة الوحدات في المنطقة، بالإضافة إلى الخدمات المرتبطة بالعقارات في كل منطقة، مثل المياه والكهرباء والغاز والهاتف وغيرها من المرافق، بالإضافة إلى شبكة الطرق ووسائل المواصلات، والخدمات الصحية والاجتماعية والتعليمية المتاحة.

وتشمل المعايير أيضاً القيمة الإيجارية السنوية للعقارات المبنية الواقعة في المنطقة الخاضعة لأحكام قانون ضريبة الأراضي المبنية (القانون رقم 196 لسنة 2008).

ويجب على هذه اللجان أن تنتهي من أعمالها خلال ثلاثة أشهر من تاريخ العمل بالقانون رقم 164 لسنة 2025. ويصدر المحافظ المختص قراراً بنتائج أعمال اللجان، ينشر في الجريدة الرسمية المصرية، ويبلغ إلى الوحدات الإدارية المحلية بكل محافظة.

تبدأ إجراءات الإقامة البديلة في أكتوبر

صرح وزير الإسكان، شريف الشربيني، بأن طلبات المستأجرين الذين يستوفون الشروط والقواعد والإجراءات اللازمة للحصول على مسكن بديل، بموجب المادة 8 من قانون إيجار المساكن وإعادة تنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر، ستبدأ عبر منصة إلكترونية أو مكاتب البريد على مستوى الجمهورية، اعتبارًا من الأول من أكتوبر من العام المقبل. ويمكن تقديم الطلبات ومعالجتها عبر هذه المنصة لمدة ثلاثة أشهر، حيث يمكن للمواطنين بعد ذلك استكمال جميع الإجراءات اللازمة للحصول على مسكن بديل.

وأشار إلى أن التقديم يتم على المنصة الإلكترونية الموحدة من خلال إنشاء حساب إلكتروني يمكن من خلاله متابعة حالة الطلب واستكمال المستندات حسب الحاجة وإدخال البيانات اللازمة وفق نموذج التقديم الإلكتروني والذي ينص بالأساس على الاختيار من إحدى الفئات التالية:

يطبق على الوحدات السكنية ما يلي: يتقدم بطلب إلى المستأجر الأصلي الذي صدرت له الإيجارة أصلاً من المالك أو المؤجر، وكذلك الزوج/الزوجة الذي امتد إليه الإيجار قبل نفاذ هذا القانون، والمستأجر الذي امتد إليه الإيجار.

للوحدات غير السكنية: يُقدّم الطلب من المستأجر الأصلي أو من جُدّد له عقد الإيجار. ويجب أن يتضمن الطلب عنوان العقار حسب التوزيع الجغرافي، ونظام التخصيص المطلوب (إيجار مدعوم/إيجار منتهي بالتملك/تمليك من خلال التمويل العقاري)، والنطاق الجغرافي للوحدات المراد تخصيصها.