بعد قرار فض البرلمان.. ملاك الإيجار القديم يستعدون لتوجيه إنذرات للمستأجرين والجميع في انتظار القانون

من المقرر أن يدخل قرار المحكمة الدستورية بشأن زيادة الإيجار حيز التنفيذ بعد انتهاء جلسات مجلس النواب.

خبراء قانونيون: الجميع ينتظر مصادقة الرئيس على تعديلات قانون الإيجار القديم.

يرفض أصحاب العقارات قبول الإيجار القديم، في حين يرفض المستأجرون تطبيق الزيادة في الإيجار.

فتح قرار الرئيس عبد الفتاح السيسي، بتأجيل جلسة مجلس النواب دون التصديق على تعديلات قانون الإيجار القديم، الباب أمام أصحاب الشقق والعقارات الخاضعة للقانون، لإرسال إخطارات إلى المستأجرين للمطالبة بزيادة الإيجارات.

ويأتي الوضع القانوني الجديد لملاك العقارات من حكم أصدرته المحكمة الدستورية العليا في نوفمبر/تشرين الثاني الماضي، حيث أعلنت عدم دستورية الإيجارات السنوية الثابتة في عقود إيجار العقارات السكنية المبرمة بموجب القانون رقم 136 لسنة 1981 بتنظيم إيجار الأماكن والعلاقة بين الملاك والمستأجرين.

حددت المحكمة الدستورية اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد الحالي لمجلس النواب موعدًا لتنفيذ حكم تعديل القيم الإيجارية، والذي سيدخل حيز التنفيذ في العاشر من يوليو/تموز، وفقًا للجريدة الرسمية التي نشرت أمس قرار رئيس الجمهورية برفع جلسات مجلس النواب إلى التاسع من يوليو/تموز.

منذ أن أقرّ مجلس النواب تعديلات قانون الإيجار القديم، التي تنصّ على رفع الإيجارات وتحديد مهلة انتهاء عقد الإيجار السكني بسبع سنوات، والمؤجّر بخمس سنوات، ينتظر ملايين الملاك والمستأجرين تصديق الرئيس على القانون أو رفضه. وسيلجأ كلٌّ منهم إلى القضاء، إما بناءً على القانون الجديد أو حكم المحكمة الدستورية.

– المالك يرفض قبول الإيجار.

قال سامي حمدان مبارك، محامي مستأجر يبلغ من العمر 65 عامًا من حلوان، إن موكله فوجئ برفض المالك تحصيل الإيجار الشهري. وزعم أن تعديلات قانون الإيجار القديم قد دخلت حيز التنفيذ، مما ألزمه بإخلاء العقار الذي استأجره لأكثر من 40 عامًا.

أوضح حمدان لـ”الشروق” أن موكله قرر اللجوء إلى القضاء ورفع دعوى قضائية لسداد مبلغ 70 جنيهًا مصريًا شهريًا لخزينة المحكمة، حفاظًا على وضعه القانوني ومنعًا لطرده من المحل، الذي يُعد مصدر دخله الرئيسي لإعالة أبنائه وأحفاده.

وأضاف المحامي أن القانون الجديد لم يُصدّق عليه رئيس الجمهورية بعد، وبالتالي لا يُعتبر نافذًا. وأكد أن أي محاولة لتطبيقه في هذا الوقت ستكون باطلة قانونًا.

وأكد أن تطبيق القانون قبل دخوله حيز التنفيذ سيفتح الباب أمام نزاعات قضائية واسعة بين الملاك والمستأجرين، ولذلك دعا إلى الحذر ومراعاة الأبعاد الاجتماعية والاقتصادية للفئات المتضررة.

– زيادة الإيجار بالتراضي أو باللجوء إلى القانون

وفي تطور آخر، قال المحامي سامي حمدان إن أحد موكليه، وهو مالك عقار، اتفق مع بعض المستأجرين على زيادة الإيجار من 50 جنية مصري إلى 300 جنيه مصري وقدم لهم إيصالات بالإيجار الجديد.

وأضاف أن موكله سيتخذ إجراءات قانونية، نظرًا لاعتراض بعض المستأجرين على زيادة الإيجار. ويشمل ذلك توجيه إنذار للمستأجر، ثم تقديم إشعار بإنهاء العقد في حال عدم التزامه بزيادة الإيجار.

– إشعارات الإنهاء للمستأجرين

قال أحمد الصقلي، المحامي بمحكمة الاستئناف، إن أحد موكليه يمتلك عقارًا في حي العجوزة، لا يتجاوز سعر الشقة فيه 17 جنيهًا مصريًا. وأشار إلى أن موكله سبق أن رفع دعوى قضائية ضد المستأجرين قبل عام، مطالبًا بزيادة الإيجار أو الإخلاء.

وأوضح المحامي لـ«الشروق» أنه استند في الدعاوى التي رفعها قبل عام على وفاة المالك الأصلي وإغلاق الشقة التي ورثها أبناؤه دون أي منفعة.

وفيما يتعلق بالوضع القانوني الجديد، صرّح الصقلي بأنه سيرفع دعوى قضائية ويُحذّر المستأجرين من زيادة الإيجارات فور تطبيق حكم المحكمة الدستورية القاضي بعدم دستورية الإيجارات الثابتة. وأشار إلى أن المالك يُجري صيانة سنوية للعقار وفقًا للشروط القانونية، مع أن المستأجر يُحمّله 12 جنيهًا مصريًا سنويًا مقابل ذلك.

– هل هناك مشكلة في تطبيق حكم المحكمة الدستورية؟

صرح المحامي بالنقض أشرف فرحات بأنه يمتلك عقارًا في المعادي يخضع لقانون الإيجار القديم، وأن إيجار الشقق الخمس لا يتجاوز 80 جنيهًا مصريًا شهريًا، وأنه لم يُنذر بزيادة الإيجار، ولم يُقدم أي دعوى قضائية.

يُجادل فرحات بأن حكم المحكمة الدستورية القاضي بعدم دستورية القيمة الإيجارية الثابتة غير مُلزم للمستأجرين، إذ لا توجد صيغة قانونية أو تعريف محدد للقيمة الإيجارية. وقد تركت المحكمة هذا الأمر للسلطة التشريعية، التي عدّلت قانون الإيجار القديم، والذي لا يزال بحاجة إلى تصديق رئيس الجمهورية.

وأضاف لـ”الشروق” أن العقد حقٌّ للمتعاقدين، وأن قانون الإيجار القديم نصّ على قيمة إيجارية محددة يلتزم بها كلٌّ من المالك والمستأجر، إلى حين تصديق رئيس الجمهورية على تعديل القانون الجديد الذي أقرّه مجلس النواب. وأوضح أن القيمة الإيجارية الجديدة ستُحدّدها لجنةٌ خاصةٌ بناءً على موقع العقارات.

– حكم المحكمة الدستورية بشأن الأجور الثابتة

في نوفمبر 2024، أصدرت المحكمة الدستورية العليا، برئاسة المحامي بولس فهمي، حكمًا تاريخيًا ومهمًا لملايين المواطنين، مالكين ومستأجرين، حيث قضت بعدم دستورية الفقرة الأولى من المادتين 1 و2 من القانون رقم 136 لسنة 1981، والمتعلقة ببعض الأحكام المتعلقة بإيجار الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، حيث نصت على إيجار سنوي ثابت للأماكن المرخصة للسكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام ذلك القانون.

وفي حيثياتها، ذكرت المحكمة أن تحديد القيمة الإيجارية في وقت محدد، وهو تحديد لا يمكن تغييره حتى بعد عقود من إنشائه، “يمثل اعتداء على قيمة العدالة وإهدارًا للحق في الملكية”.

وعزا المحكمة ذلك إلى أن المشرع كان بحاجة إلى وقت كاف للاختيار بين البدائل ومن ثم فرض ضوابط إلزامية لتحديد الإيجار للأماكن المرخصة للسكن بموجب القانون رقم 136 لسنة 1981.

– تغييرات على قانون الإيجار القديم

في 2 يوليو 2025، أقر مجلس النواب نهائياً تعديلات على قانون الإيجار القديم رقم 136 لسنة 1981 بشأن بعض الأحكام المتعلقة بتأجير العقارات وتنظيم العلاقة بين المؤجرين والمستأجرين.

من أهم المستجدات في القانون تحديد فترة انتقالية معقولة لإنهاء عقود الإيجار القديمة. تبلغ هذه الفترة سبع سنوات للأماكن المؤجرة للسكن، وخمس سنوات للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لأغراض أخرى. كما يُلزم القانون المستأجرين بإخلاء المكان المؤجر وإعادته إلى المؤجر بعد انقضاء الفترة الانتقالية.

وتضمنت التعديلات زيادة الإيجار القانوني للمساكن المؤجرة لأغراض سكنية في المناطق المرموقة بمقدار 20 ضعف الإيجار القانوني الحالي، بحد أدنى 1000 جنيه مصري، وبمقدار 10 أضعاف الإيجار الحالي للمساكن في المناطق المتوسطة والاقتصادية، بحد أدنى 400 جنيه مصري في المناطق المتوسطة و250 جنيه مصري للمساكن في المناطق الاقتصادية.

تزاد القيمة الإيجارية القانونية للأماكن المؤجرة للأشخاص الطبيعيين لغير أغراض السكن بما يعادل (5 أضعاف) القيمة الإيجارية الحالية.

يتم احتساب الزيادة في القيمة الإيجارية للأماكن المؤجرة للأغراض السكنية وغير السكنية سنوياً بمعدل (15%) خلال الفترة الانتقالية.

وتتضمن التغييرات إنهاء عقود الإيجار القديمة وتحرير عقد الإيجار بحيث تصبح جميع عقود الإيجار بعد انقضاء الفترة الانتقالية المنصوص عليها قانوناً خاضعة لأحكام القانون المدني بإرادة الطرفين.