نموذج عقد ايجار شقة وهل يُسمح للمالك بدخول العقار بغياب المستأجر؟
نموذج عقد ايجار شقة وهل يُسمح للمالك بدخول العقار بغياب المستأجر؟
نموذج عقد ايجار شقة كان ولا زال سوق العقارات والإنشاءات من أعلى الأسواق في شتى دول العالم؛ لما يدره من دخل على مالكيه سواء كانت تلك العقارات معروضة للبيع أو الإيجار، وحتى رغم الأزمة الحالية من تفشي وباء كورونا لا زالت تلك السوق محافظة على قوتها، لذا أدعوك للتعرف على المزيد عبر موقع إيجي بريس .
نموذج عقد إيجار شقة
- كان ولا يزال اللغط والحديث مستمر حول إشكالية عقود الإيجار، وهذا يضجع ويشغل بال ملايين الملاك والمستأجرين، فكلٌا منهم يريد أن يخرج بأقصى استفادة من الطرف الأخر.
- والجميع يولي اهتمامًا خاصًا بمدة عقد الإيجار؛ كونه من أهم الأركان الأساسية في العقد وفي العلاقة بين أطراف عقد الإيجار.
ماهية عقد الإيجار؟
- عقد الإيجار هو اتفاقية تأجير بينك وبين صاحب العقار، تمكنك من استخدام العقار لهدف محدّد ولمدة زمنية، ويحدد خلال العقد الأحكام المتعلّقة بالإيجار.
- والمادة 558 من القانون المدني نصت على أن عقد الإيجار هو “عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه، أن يمكن المستأجر من الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم”.
حقوق صاحب العقار
- يتوجب على المالك أن يسلم المستأجر العقار بحالةٍ جيدة، وصالح للسكن بالشكل الموضح بالعقد.
- وهناك بعض الحالات النادرة يجوز فيها الاتفاق على تأجير عقارٍ غير مكتمل الإنشاء، ويقوم المستأجر بإكماله، وتوضح المادة 15 من الطرف الذي يتحمّل تلك التكاليف.
- بموجب المادة 16 يكون صاحب العقار مسؤولاً عن أعمال الصيانة وإصلاح الأعطال والخلل، الذي يشكل ضرر بالمستأجر خلال مدة العقد، ما لم يتفق الطرفان على غير ذلك.
- لا يحق لمالك العقار القيام بتغييرات وأعمال ترميم بالعقار، تؤثر على استخدام المستأجر للعقار.
- وتجيز المادة 17 لمالك العقار القيام بالترميم وخلافه بشرط الحصول على موافقة المستأجر.
حقوق المستأجر
- إذا أراد المستأجر إجراء ترميمات بالعقار أو غيره، يتوجب عليه الحصول على إذن من مالك العقار، واستخراج التراخيص اللازمة كما جاء في المادة 19.
- يدفع المستأجر مبلغ خاص بالتأمينٍ يكون قابل للاسترداد عند التوقيع على العقد، طبقًا للمادة 20 من القانون.
- وفي حال رفض وتنصل مالك العقار ردّ التأمين كلياً أو جزئياً، ويتزرع بخصم غير منصف ويدّعي أنه لحق بعقاره ضررًا، يتوجب على المستأجر طلب مساعدة لجنة فض المنازعات الإيجارية.
- يتوجب على المستأجر إعادة العقار لمالكه، بمثل الحالة التي استلمه بها، بخلاف ما يصيب العقار من تلفٍ حدث عن الاستعمال المألوف أو بدون إرادته، وإذا دب خلاف بينهم، يجب التوجه للجنة فض المنازعات وفقاً للمادة 21.
- والمادة 22، تلزم المستأجر بسداد جميع التكاليف المستحقة على الانتفاع بالعقار، ومطالب أيضًا بأيّ رسوم وضرائب ناتجة على التأجير من الباطن.
- بموجب المادة رقم 23، لا يجوز للمستأجر عند إخلاء العقار وتسليمه إلى مالكه إزالة أي تحسيناتٍ ثابتة كان قد أجراها.
شروط يجب أن تؤخذ بالاعتبار
- هناك شروط يجب أن تؤخذ بعين الاعتبار سواء في عقد الإيجار القديم أو الجديد.
- وكذلك تحذيرات وأخطاء تتمثل في كلمات غريبة الصياغة تكتب به، من شأن كلمة صغيرة تؤدى لطرد المستأجر بعد وقت قصير من كتابة ذلك العقد.
- وبصدور القانون رقم 4 لسنة 1996 أمست كافة العقود المحررة بعد نشره بالجريدة الرسمية في 31 يناير 1996 تخضع لأحكام القانون المدني، وليس القانون 136 لسنة 1981 الذي كان يسمح للمستأجر البقاء في الشقة طيلة حياته.
- وتقسم الملاحظات لجزئيين حال الرغبة في إخضاع العقد للقانون القديم، وفى حالة الرغبة إخضاعه للقانون الجديد.
في حالة الرغبة في إخضاع العقد للقانون القديم
- يكتب تاريخ العقد قبل 31 يناير 1996 يمكن كتابته بديسمبر 1995، ويجب كتابة تاريخ انتهاء العقد، فاحذر كتابته قبل هذا التاريخ، لأنه سيورث لذوي المُستأجر.
- وأما في حالة تهرب المالك بقولك إنها كانت مؤجرة في السابق وأن هذا تم إنشاؤه بعد، أطلب منه أن يكون المستأجر القديم شاهد على العقد ويوقع عليه، حتى لا يقدر على إيذاء المؤجر القديم.
- لا تكتب مقدم الإيجار بأي عقد إيجار جديد؛ فيمكن للمستأجر التمتع بتمديد عقد الإيجار لمدة 95 سنة لو مكتوب بتاريخ.
- قيمة الإيجار تكون مقسمة، يدفع نصفه المقرر بالعقد، مثال لو أصبحت القيمة الإيجارية 1000جنيه، واتفق المالك بدفع 500 جنيه فقط، ويخصم الباقي من المقدم، وبعد الانتهاء يصبح الإيجار 1000جنيه.
- فلتعلم أنه لن يحميك القانون لو نصب عليك المالك، فيستطيع مطالبتك بالإيجار كامل من الشهر التالي للعقد، لأنه لو امتنع عن استلام الإيجار سيصبح المستأجر مضطر لسداد الإيجار بالكامل في المحكمة.
في حالة الرغبة في تحرير عقد إيجار وفقا للقانون الجديد
- إذا تحرر بالعقد ينتهي في “…… يكتب تاريخ انتهاء”، فيظن المستأجر سيبقى دائمًا بالشقة كان في الماضي.
- فهذا خاطئ فالمالك يستطيع إنهاء العقد بعد انتهاء الفترة التي يسدد عنها المستأجر الإيجار بمعنى لو الإيجار شهري، يستطيع طردك بعد شهر، ولو يدفع الإيجار سنويًا يستطيع طردك بعد سنة.
- وإذا أردت حل هذه المشكلة نحرر في خانة عقد الإيجار ينتهي في تاريخ – بعد مضى 59 سنة ويجدد لمدة أخرى – وبذلك يمتد الإيجار.
- ويستند لقوة القانون لأنه كان باتفاق الطرفين، وسيلتزم المالك بترك المستأجر لمدته بقوة القانون.
- يجب أن يكتب كل جنيه بالعقد الجديد تم دفعه في ستذكر أن المستأجر سدد مبلغ 10 آلاف جنيه مثلا فيخصم هذا المبلغ بواقع …. جنيه شهرياَ.
- وستكتب بالفراغات نصف الأجرة المتفق عليها وستكون الأجرة الشهرية بواقع النصف حتى شهر كذا سنة كذا، وبعد هذا التاريخ تعود الأجرة لتصبح كذا المحررة بالعقد.
- لا تكتب أبدًا سبب الإيجار، سكن شخصي له ولأسرته، لأن كلمة أسرته، بعد عمر ستجد ثغرة تمكن أي شخص من أسرته من الشقة.
نصائح عامة للعقدين
- يجب إثبات تاريخ عقد الإيجار بالنسبة لعقد القانون الجديد، بمأمورية الشهر العقاري الواقع في دائرتها.
- بالنسبة للقانون القديم ليس له إثبات تاريخ، تقوم بعمل تصديق على التوقيع بحضور المؤجر بالشهر العقاري، أو ترفع دعوى صحة توقيع على العقد.
هل يُسمح للمالك بدخول العقار بغياب المستأجر؟
- لا يمكن للمالك أن يدخل عقاره المؤجَّر دون إذن المستأجِر، إلا إذا ذكر هذا ضمن بنود العقد.
- ويتوجب وضع لوائح واضحة بشأن معاينة العقار أثناء وجود المستأجر.
- وإذا أراد المالك بيع العقار، يجب أن يحصل على موافقة المستأجر ليتمكن من عرضه، وإذا سمح المستأجر، ينبغي على المالك بإخطار المستأجر قبل 24 ساعة على الأقل.
أنا أشغل العقار نفسه منذ سنوات، هل أتمتع بحقوقٍ خاصّة؟
لا يتمتع قانونيًا المستأجر بأيّ امتيازات نتيجة لشغل العقار لمدة طويلة، وتطبق عليه جميع الالتزامات شأن أيّ مستأجر آخر.
نماذج عقود إيجار مختلفة
عقد إيجار شقة سكنية
طبقا لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996
أنه في يوم الموافق / /
حرر هذا العقد بين كلاً من
السيد/ المقيم بطاقة رقم
طرف أول مؤجر
السيد/ المقيم بطاقة رقم
طرف ثاني مستأجر
1- البند الأول
بموجب هذا العقد قد أجر الطرف الأول للطرف الثاني القابل لذلك ما هو الشقة الكائنة في بغرض استخدامها سكن خاص.
2- البند الثاني
مدة الإيجار: مدة هذا العقد هي تبدأ من / / وتنتهي في / /، ولا يجدد هذا العقد إلا بعقد إيجار جديد وبقيمة إيجاريه جديدة أيضاً، ومن المتفق عليه التزام الطرف الثاني “المستأجر” بتسليم الشقة المؤجرة بمجرد انتهاء مدة عقد الإيجار، وإلا يلتزم بدفع تعويض للطرف الأول (المؤجر) قدره عن كل يوم عن مدة التأخير حتى تسليم الشقة للمؤجر وذلك دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار.
3- البند الثالث
القيمة الإيجارية الأجرة المتفق عليها هي مبلغ جنيه (فقط جنيه) شهرياً، يلتزم الطرف الثاني بدفعها للطرف الأول في أول كل شهر في محل إقامة المؤجر بموجب إيصال موقع من الأخير.
4- البند الرابع
التأمين النقدي دفع الطرف الثاني (المستأجر) للمؤجر مبلغ وقدره مبلغ جنيه عند تحرير هذا العقد كتأمين، ولا يرد هذا التأمين إلا عند انتهاء مدة العقد ويلتزم المستأجر بسداد قيمة استهلاك الكهرباء والمياه والعوائد والنظافة والحراسة.
5- البند الخامس
إذا تأخر الطرف الثاني “المستأجر” عن دفع القيمة الإيجارية في الميعاد المحدد يفسخ هذا العقد فوراً من تلقاء نفسه وبدون حاجة إلى تنبيه أو إنذار، ولا يحق له إيداع الإيجار بخزينة المحكمة، ويحق للمؤجر رفع دعوى مستعجلة بطرد المستأجر، ويحق للمؤجر أيضاً توقيع حجز تحفظي دون إنذار سابق على جميع المنقولات الموجود بالشقة موضوع العقد.
6- البند السادس
يقر المستأجر أنه عاين الشقة المؤجرة المعاينة التامة ووجدها مستوفية، كما يلتزم بأنه يراعى الشقة كما يراعى ماله الخاص، وأن يمتنع عن استعمالها بطريقة تنافى شروط الإيجار أو أن يحدث فيها أي تغيير أو هدم أو بناء ولا يحق للطرف الثاني (المستأجر) بالمطالبة بقيمة الإصلاحات أو الصيانة أو الديكورات عند انتهاء العلاقة الإيجارية مع التزامه بالحصول على إذن كتابي من الطرف الأول (المؤجر) قبل الشروع في عمل أي صيانة أو إصلاحات أو ديكورات للشقة محل الإيجار.
7- البند السابع
إذا رغب المستأجر في ترك العين المؤجرة قبل نهاية عقده، يلتزم بأن يدفع للمؤجر الإيجار، وكذلك استهلاك المياه والكهرباء والعوائد والنظافة حتى تاريخ الترك.
8-البند الثامن
التنازل والتأجير من الباطن محظور على المستأجر، أن يؤجر من الباطن أو يتنازل عن كل المكان المؤجر أو جزء منه لأقرب أقاربه أو الغير، دون الحصول على تصريح سابق وكتابي من المؤجر الذي يحق له أن يرفض ذلك، وفى حالة مخالفة هذه الشروط يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه.
9- البند التاسع
يخضع هذا العقد لأحكام القانون رقم 4 لسنة 1996 بشأن سريان أحكام القانون المدني، على الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت عقود إيجارها وهو محدد المدة، ولا يجدد هذا العقد إلا بعقد إيجار جديد وبقيمة إيجارية جديدة.
10- البند العاشر
قاضى الأمور المستعجلة مختص بالحكم بطرد المستأجر من الشقة موضوع الإيجار، في حالة مخالفته أي شرط من شروط هذا العقد، كما يكون الاختصاص المحلى للمحاكم التابع لها العقار.
12- البند الحادي عشر
يقر المستأجر أنه اتخذ المكان المؤجر موطناً مختاراً له وكل خطاب أو إعلان يرسل له فيه يعد قانوناً.
13- البند الثاني عشر
تحرر هذا العقد من نسختين بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها عند اللزوم.
الطرف الأول المؤجر الطرف الثاني المستأجر.
هناك بعض الأحكام التي قد ظهرت في القانون المصري لتضمن مصالح المستأجر وصاحب العقار، لذا قد يتسائل البعض عن حكم الإيجار الذي ينتهي بالتمليك، وللتعرف عليه يمكنك زيارة مقال: حكم الإيجار المنتهي بالتمليك وحكم الإيجار المنتهي بالتمليك
عقد إيجار
إنه في يوم الموافق
تحرر بين كل من:
أولاً: السيد/ المقيم/
ويحمل رقم قومي/ (طرف أول مؤجر)
ثانياً: السيد/ المقيم/ (تكتب عنوان الشقة المؤجرة إن كان سيتخذها سكناً له ولأسرته).
وله محل إقامة آخر ثابت بالرقم القومي هو
ويحمل رقم قومي/ (طرف ثانِ مستأجر)
وبعد أن أقر الطرفين بأهليتهم القانونية لإبرام التصرفات القانونية والتعاقد اتفقا على ما يلي
1- البند الأول
بموجب هذا العقد قد أجر الطرف الأول للطرف الثاني ما هو الشقة السكنية الدور الكائنة بشارع تبع قسم محافظة .
2- البند الثاني
مدة هذا العقد ميلادية تبدأ من وتنتهي في وينتهي هذا العقد بنهاية مدته دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو إجراءات أخرى، ولا يجدد هذا العقد ولا يمتد لأي مدة جديدة إلا بعقد واتفاق جديدين.
3- البند الثالث
الأجرة المتفق عليها هي مبلغ ومقداره جنيها مصريا شهرياً يدفعها المستأجر مقدماً أول كل شهر ليد المؤجر بالإيصال اللازم ولا تبرأ ذمة المستأجر من دين الأجرة إلا بموجب ذلك الإيصال.
4- البند الرابع
تقاضى الطرف الأول تأميناً مبلغ ومقداره جنيه يرد هذا المبلغ للطرف الثاني المستأجر في نهاية مدة العقد إن كان له وجه حق فيه.
5- البند الخامس
إذا تأخر المستأجر عن دفع الإيجار في المواعيد المحددة لمدة من تاريخ الاستحقاق يعتبر هذا العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى تنبيه أو إنذار أو إعذار وبدون الحصول على حكم قضائي، كما يحق للطرف الأول طرده مع إلزامه بدفع ما تأخر في سداده مع التعويضات إن كان لها وجه حق.
6- البند السادس
لا يجوز للمستأجر أن يؤجر العين المؤجرة من الباطن، أو يتنازل عنها للغير عن أي مدة كانت أو إحداث أي تغيير بالعين بدون إذن كتابي من المؤجر، كما يلتزم المستأجر بالمحافظة على العين المؤجرة ويراعيها كما يراعى المالك ملكه الخاص، وإذا خالف المستأجر ذلك يعتبر العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى تنبيه أو إنذار ودون الحصول على حكم قضائي.
7- البند السابع
لا يجوز للمستأجر أن يستغلا العين المؤجرة لغير الغرض المؤجرة من أجله وهو السكن والمعيشة، وفى حالة الإخلال بهذا البند يصبح هذا العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى تنبيه أو إنذار ودون الحصول على حكم قضائي.
8- البند الثامن
جميع ما ينفقه المستأجر على العين المؤجرة بعد استلامها من دهانات أو لصق ورق أو ديكور وخلافه لا يلزم المؤجر بشيء منها ولا يحق للمستأجر أن يطلب قيمة ما أنفقه قضاءً أو رضاءً.
9- البند التاسع
يلتزم المستأجر بعمل الترميمات الضرورية للعين المؤجرة الناجمة عن الاستعمال، وذلك طوال مدة الإيجار.
10- البند العاشر
يلتزم المستأجر برد العين المؤجرة للطرف الأول عند انتهاء مدة التعاقد، وذلك بالحالة التي عليها وقت التعاقد دون أي إتلافات ويتحمل المستأجر كافة النفقات إذا حدث للعين تلفيات ترجع إلى خطأ المستأجر.
11- البند الحادي عشر
لا يحق للطرف الثاني المماطلة أو المنازعة في تسليم العين المؤجرة للطرف الأول عند انتهاء مدة العقد لأي سبب من الأسباب، ويعتبر وضع يده دون عقد جديد بعد انتهاء المدة الواردة بالبند الثاني من هذا العقد، وضع يد غاصب ويحق للطرف الأول طرده منها بكافة الوسائل ومنها استصدار حكم بالطرد.
12- البند الثاني عشر
إذا حدث أمر مخل بالعين المؤجرة يكون هذا العقد مفسوخاً من تلقاء نفسه دون الحاجة إلى تنبيه أو إنذار ودون الحصول على حكم قضائي.
13- البند الثالث عشر
يلتزم المستأجر بدفع قيمة فواتير المياه والكهرباء والغاز طوال المدة الإيجارية، وفى حالة عدم سدادهم تأخذ حكم الأجرة ويحق للطرف الأول توقيع الحجز على المنقولات الموجودة بالعين المؤجرة استيفاء للمبالغ المطلوبة، كما يحق للطرف الأول مطالبة الطرف الثاني بهذه المبالغ بكافة الطرق القانونية المشروعة.
14- البند الرابع عشر
إذا رغب الطرف الثاني في إنهاء هذا العقد قبل نهاية مدته فعليه التنبيه على الطرف الأول بذلك قبل رغبته في ذلك بشهر على الأقل، بإنذار على يد محضر وإلا كان ملزماً بأجرة شهر كامل بعد تركه العين المؤجرة.
15- البند الخامس عشر
يقر أطراف هذا التعاقد بأن جميع العناوين الواردة قرين كل طرف هي عناوين صحيحة، وأنه في حالة توجيه ثمة مراسلات أو إخطارات أو إنذارات قانونية أو قضائية أو خطابات موصى عليها بعلم الوصول على تلك العناوين فهي صحيحة ونافذة ومقبولة من أطراف هذا التعاقد، وأنه في حالة تغيير أياً من العناوين الواردة فيلتزم من قام بتغيير عنوانه أن يخطر الطرف الآخر بالعنوان الجديد والصحيح، وإلا صارت الإخطارات والمكاتبات والمراسلات والإنذارات والإعلانات صحيحة ونافذة في حق من تم إعلانه بها وقانونية.
قد حدد القانون بعض الأسباب التي تعطي للمستأجر حق فسخ عقد الإيجار، وقد نظمها القانون لما فيه مصلحة الطرفين، ولللتعرف عليها يمكنك زيارة مقال: اسباب فسخ عقد الايجار فى القانون المصرى والقوانين الخاصة بتنظيمها
16- البند السادس عشر
تحرر هذا العقد من نسختين بيد كل طرف نسخة للعمل بموجبها عند اللزوم والاقتضاء، وعلى أن تكون محاكم هي المختصة بأي نزاع ينشأ في شأن هذا العقد.
الطرف الأول الطرف الثاني
(المؤجر) (المستأجر).
وبالنهاية يجب علينا تحري اختيار أماكن سكننا، وكذلك التحري جيدًا عمن يسكن معنا ولدينا، فكما قبل الجار قبل الدار، فمن الممكن يأتي جارًا يدفع ما نريد لكننا لا نأمن على أهل بيتنا معه بالعقار، والعكس صحيح.
